不動産の証券化 vol.1 - 概要 -
不動産の証券化とはニュースなどでもよく聞く言葉ではないでしょうか。ですが、よく聞くけれど、実際の内容はよくわからない。。。ということも多いかと思います。そこで、今回から不動産の証券化について何回かに分けて説明していきます。
まずは言葉の定義について確認しましょう。
引用元：国土交通省「不動産の証券化に関する基礎知識」Ⅰ.１．
・・・不動産の保有のみを目的とする特別目的会社（以下「SPC（Special Purpose Company）」という。）に不動産を移した上で、当該不動産のキャッシュフローを原資に資金調達を行う仕組み・・・
ちなみに、資産の流動化に関する法律には次のような記述があります。
資産の流動化に関する法律 第２条第２号
・・・「資産の流動化」とは、一連の行為として、特定目的会社が資産対応証券の発行若しくは特定借入れにより得られる金銭をもって資産を取得し、又は信託会社・・・若しくは信託業務を営む銀行・・・その他の金融機関が資産の信託を受けて受益証券を発行し、これらの資産の管理及び処分により得られる金銭をもって、次の各号に掲げる資産対応証券、特定借入れ及び受益証券に係る債務又は出資について当該各号に定める行為を行うことをいう。
一 特定社債、特定約束手形若しくは特定借入れ又は受益証券 その債務の履行
二 優先出資 利益の配当及び消却のための取得又は残余財産の分配
投資者は不動産に直接、投資をするのではなく、SPCの出資持分に対して投資を行うため、不動産の証券化と呼ばれます。
では何故、このような仕組みが利用されるのでしょうか？
この仕組みを利用すると、次のようなメリットがあります。
１．投資単位の小口化
不動産の証券化により、投資金額が多額に上る不動産に直接、投資する場合に比べて投資単位が小さくなるので、投資家は投資しやすくなります。
２．流動性の向上
投資対象となる出資持分（有価証券）は換金しやすいので、流動性が向上します。
３．二重課税の回避
投資家に対する配当は、SPCの法人税に対する課税が行われた後に、更に配当を受けた段階でも配当所得として課税されることになります。このように、SPCへの所得への課税（法人税課税）と投資家への配当に対する課税（所得税課税）が二重に課税されることになります。
二重課税を回避するための方法として、パススルーとペイスルーの２つがあります。
パススルーは、法人税が課税されないSPCを活用することで二重課税を回避する方法です。ペイスルーは、投資家に対する分配額を損金に算入することで、法人税額から控除して二重課税を回避します。
４．倒産隔離
不動産は元の所有者が倒産した場合でも、影響を受けることはありません。そうすることで、投資家は安心して投資することが出来ます。
（参考）
