不動産鑑定評価基準 vol.1 - 評価手法 -

不動産の鑑定評価を行う基準として、国土交通省から『不動産鑑定評価基準』が公表されています。

こちらの基準では、不動産の評価方式として３つが示されています。

・原価法

・取引事例比較法

・収益還元法

簡単にひとつずつ見ていきましょう。

・原価法

不動産鑑定評価基準　Ⅱ 原価法　１．意義

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価
について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を積算価格という。）。・・・

再調達原価とは「今、買ったらいくらか？」、減価は価値の減少のことですね。

（有効な場合）

・対象不動産：建物又は建物及び敷地

・再調達原価がわかること

・減価修正が適切に行えること

土地も再調達原価がわかる際には、原価法を適用できます。

・取引事例比較法

不動産鑑定評価基準　Ⅲ 取引事例比較法　１．意義

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を比準価格という。）。・・・

事情補正、時点修正といった聞き慣れない単語が出てきました。こちらはどういった意味でしょうか？

不動産鑑定評価基準　３．事情補正
取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適切に補正しなければならない。・・・

例えば、売り急ぎや買い進みがあった時にはその影響を加味します。

不動産鑑定評価基準　４．時点修正
取引事例等に係る取引等の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準に変動があると認められる場合には、当該取引事例等の価格等を価格時点の価格等に修正しなければならない。

例えば、取引事例として集めた情報が２年前、３年前の情報等である場合、取引時点が異なることの影響を加味します。

取引事例比較法を適用する際には多数の取引事例を集める必要があります。

また、有効な場合として次のような記載があります。

不動産鑑定評価基準　Ⅲ 取引事例比較法　１．意義

・・・取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。